Liegenschaftskauf in Österreich
Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Damit dieser Schritt reibungslos gelingt, stellt das österreichische Recht klare Regeln auf, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen. Hier erfahren Sie in einfachen Worten, wie der Liegenschaftskauf in der Praxis abläuft und worauf es ankommt.
Der Weg zum Eigentum: Vertrag und Grundbuch
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass man bereits mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag Eigentümer der Liegenschaft wird. Im österreichischen Recht gilt das sogenannte Prinzip von „Titel und Modus“. Der Kaufvertrag bildet lediglich den Titel, also den Rechtsgrund für das Geschäft.
Das tatsächliche Eigentum geht erst dann auf Sie über, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, also der „richtige Modus verwirklicht wird“. Bis zu dieser sogenannten Einverleibung bleibt der Verkäufer rein rechtlich der Eigentümer der Immobilie.
Von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe
Am Anfang steht meist ein schriftliches Kaufanbot. Sobald dieses vom Verkäufer unterschrieben wird, ist es rechtlich bindend. Deshalb ist es wichtig, bereits vor Abgabe des Anbots alle Eckdaten wie den Grundbuchstand, Dienstbarkeiten oder die Widmung des Grundstücks genau zu prüfen.
ACHTUNG:
Sobald die wesentliche Kaufmodalitäten besprochen und vereinbart wurden, kann das Zuhalten des Vertrages verlangt werden. Will ein Käufer nach Unterzeichnung des Kaufanbots oder des Kaufvertrags nicht mehr kaufen, kann der Verkäufer diesen uU. dazu verpflichten.
Im nächsten Schritt verfasst die Rechtsanwaltskanzlei einen individuellen Kaufvertrag. Darin werden alle wesentlichen Punkte für den Verkauf geregelt, von der genauen Beschreibung des Objekts über Haftungsfragen bis hin zu Zahlungs- und Übergabeterminen. Dieser Vertrag wird anschließend von beiden Parteien unterzeichnet, wobei die Unterschriften von einem Notar oder bei Gericht beglaubigt werden müssen.
Danach kümmert sich die Kanzlei um alle Behördenwege. Dazu gehören etwaige Genehmigungen der Grundverkehrsbehörde sowie die steuerliche Abwicklung über FinanzOnline.
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht und die Liegenschaft durch Eintragung im Grundbuch „übergeben“.
Finanzielle Sicherheit durch die anwaltliche Treuhandschaft
Beim Immobilienkauf treffen naturgemäß zwei gegensätzliche Interessen aufeinander: Der Verkäufer möchte seine Liegenschaft erst hergeben, wenn er den Kaufpreis hat, während der Käufer sein Geld erst auszahlen will, wenn er als Eigentümer im Grundbuch steht.
Gelöst wird dieses Problem durch die anwaltliche Treuhandschaft. Als Käufer zahlen Sie den Betrag nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein gesichertes Treuhandkonto bei der Rechtsanwaltskammer. Der Rechtsanwalt sorgt dafür, dass eventuelle alte Schulden des Verkäufers abgelöst werden und leitet das Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn Ihre lastenfreie Eintragung im Grundbuch garantiert ist.
Welche Nebenkosten entstehen beim Hauskauf?
| Kostenpunkt | Regelsatz / Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | Vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis) |
| Grundbucheintragung | 1,1% | Vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis) |
| Pfandrechtseintragung | 1,2% | Nur bei grundbücherlicher Besicherung eines Kredits |
| Vertragserrichtung & Treuhand | ca. 2,0% | Zuzüglich 20% USt. und Barauslagen |
| Beglaubigungskosten | Tarif | Gerichts- oder Notargebühren |
| Maklerprovision | bis zu 3,0% | Zuzüglich 20% USt. (falls ein Makler involviert ist) |
Individuelle Beratung zahlt sich aus
Jede Liegenschaft und jede persönliche Situation ist einzigartig. Musterverträge aus dem Internet werden der individuellen Situation fast nie gerecht. Sie erfassen oft nicht die konkreten Risiken, wie unklare Wegerechte, Haftungsausschlüsse oder baurechtliche Vorgaben. Eine fachkundige rechtliche Begleitung stellt sicher, dass Sie entspannt in Ihr neues Zuhause starten können und auch nach vielen Jahren noch Freude daran haben.
Planen Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei der Vertragserrichtung, der grundverkehrsbehördlichen Abwicklung und der treuhändigen Absicherung.*
Michael Egger, Rechtsanwalt in Dornbirn
