Neues im Mietrecht – Wertsicherung und Befristungen
Mit 1. Jänner 2026 traten durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) umfassende Neuerungen im österreichischen Mietrecht in Kraft. Besonders betroffen sind die Wertsicherung von Mieten und die Befristung von Mietverträgen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Änderungen und ihre Auswirkungen auf Vermieter und Mieter.
Einführung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG)
Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) regelt die Wertsicherung von Wohnungsmieten sowohl im Teil- als auch im Vollanwendungsbereich des MRG.
Anwendungsbereich:
– Wohnungsmietverträge im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG
– Gültig für B2C- und C2C-Verhältnisse
– Auch auf Verträge anwendbar, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden
Vertragliche Vereinbarung
Um sich die Möglichkeit der Indexanpassung bzw. Wertsicherung zu schaffen, muss die Wertsicherung vertraglich vereinbart werden. Nach § 2 MieWeG genügt bereits eine Bezugnahme auf die entsprechende Gesetzesstelle, z. B.:
„… wertgesichert gem. § 1 Abs 2 iVm § 1 Abs 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)“
Fehlt eine Vereinbarung, ist keine Wertsicherung zulässig.
WICHTIG
Rechtzeitige Bekanntgabe im Vollanwendungsbereich: Es gilt § 16 Abs 9 MRG: Der Vermieter muss die Wertsicherungsanpassung mindestens 14 Tage vor dem Erhöhungstermin schriftlich mitteilen.
Zeitpunkt der Anpassung:
Indexanpassungen dürfen nur zum 1. April eines Jahres und erstmals im Folgejahr nach Vertragsabschluss erfolgen. (Beispiel: Mietvertragsabschluss ab 1.1.2026 à erste mögliche Anpassung am 1.4.2027.)
Berechnungsbasis:
Die Wertsicherung richtet sich nach der Veränderung des Jahresdurchschnittsindex (VPI 2020) des Vorjahres. Allerdings gelten mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz wesentliche Beschränkungen:
Im Teilanwendungsbereich:
Erhöhung bis max. 3 %, darüber hinaus nur zur Hälfte der Veränderungsrate
Im Vollanwendungsbereich („Einschleifregelung“)
– ab 1.4.2026 max. +1%
– ab 1.4.2027 max. +2%
– ab 1.4.2028: bis 3% voll, darüber hinaus nur zur Hälfte
Übergangsbestimmungen für Altverträge
Auch Altverträge (vor dem 1.1.2026) unterliegen den neuen Beschränkungen. Für die Beurteilung und Berechnung der künftig möglichen Indexierung ist auf den Vertragsabschluss abzustellen. Ist bereits eine Indexierung, ist auf den Monat des gewählten Vergleichsindex abzustellen (fiktiver Vertragsabschluss).
BEISPIEL
Ein Mietvertrag vom 1.3.2023 wurde zuletzt auf Basis des September-2024-Index angepasst. Fiktives Vertragsabschlussdatum ist daher 9/2024.
Die nächste Indexanpassung kann frühestens am 1.4.2026 erfolgen – mit aliquoter Berücksichtigung von 3/12 der Veränderungsrate 2024. Wiederum gilt, dass die Erhöhung für die Prozentpunkte über 3% zu halbieren ist.
Neue Regelungen zur Befristung von Mietverträgen
Die Befristungsdauer von Wohnungsmietverträgen wird in § 29 MRG neu geregelt. Die Änderungen betreffen alle Verträge ab 1.1.2026 im Voll- und Teilanwendungsbereich.
Befristung bei Verbraucherverträgen (B2C-Verträge): Gilt der Vermieter als Unternehmer, muss der Mietvertrag auf mindestens 5 Jahre befristet werden.
Ab wann gilt ein Vermieter als Unternehmer?
Für die Beurteilung der Unternehmereigenschaft ist auf das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) abzustellen. Unternehmer ist, wer „eine auf Dauer angelegte Organisation wirtschaftlicher Tätigkeit“ auch ohne Gewinnerzielungsabsicht betreibt.
Kriterien für die Unternehmereigenschaft eines Vermieters:
- Beschäftigung von Drittpersonen (z. B. Hausbesorger)
- Mehrere Mietverhältnisse (bis fünf Objekte → noch Verbraucher)
- Buchführungspflichg
- Beauftragung einer Hausverwaltung
Bei C2C-Verträgen (Privat an Privat): Gilt der Vermieter nicht als Unternehmer, muss der Mietvertrag auf mindestens 3 Jahre befristet werden.
Klarstellung für die Rückforderung bei unzulässiger Wertsicherung
Beträge, die ein Mieter auf Grund unzulässiger Wertsicherungsklauseln bezahlt hat, können zurückgefordert werden. Klarstellend wurde nun in § 4 Abs 3 MieWeG der Rückforderungszeitraum bestimmt:
– Rückgefordert werden können Zahlungen der letzten 5 Jahre vor Vertragsende oder vor Kenntnis der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel
– Geltendmachung: binnen 3 Jahren ab Kenntnis (relative Verjährungsfrist)
– Absolute Verjährungsfrist: 30 Jahre
FAZIT
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz 2026 bringt bedeutende Änderungen für Vermieter und Mieter mit sich. Besonders relevant sind die geregelte Wertsicherung (Indexierung) und die verlängerten Mindestbefristungen. Eine sorgfältige vertragliche Gestaltung wird künftig noch wichtiger, um gesetzeskonform und wirtschaftlich abgesichert zu bleiben.
Michael Egger, Rechtsanwalt in Dornbirn
